QUEL MARCHÉ POUR LA RENTRÉE ?

En cette rentrée, comme chaque année, de nombreux « dossiers sur l’immobiliers » fleurissent dans les médias, s’efforçant, à renforts de statistiques, d’exemples et de témoignages, de dépeindre un marché immobilier aux tendances claires et lisibles… Mais chaque région, chaque ville, chaque quartier, est confronté à des enjeux sociaux et urbains différents, porté par une dynamique économique et locale propre : les analyses qui sont faites sur un marché donné ne sont donc pas forcément transposables à un autre marché local.

Mais si on se concentre sur les éléments factuels communs à l’ensemble du marché immobilier français, on peut tout de même s’accorder sur trois facteurs principaux qui sont à l’œuvre en ce moment : 

• L’inflation – il est indéniable que l’augmentation du coût de l’énergie, des matières premières et des produits de consommation a un impact très fort. Les ménages doivent tenir un budget qui a indiscutablement gonflé, avec des revenus qui pour la plupart n’ont pas augmenté.
• Les taux d’intérêt - ils augmentent, réduisant sensiblement la capacité d’emprunt des acquéreurs (et donc leur budget). On peut noter au passage que cette hausse des taux est accompagnée d’une hausse des refus de prêt (notamment du fait du taux d’usure et du taux d’endettement des ménages).
• La législation en matière de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) – la loi Énergie et Climat prévoit l’interdiction progressive de location, puis de vente, des logements trop énergivores (ou « passoires thermiques »), avec la volonté de contraindre les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux d’isolation et de rénovation énergétique.

Les effets des deux premiers facteurs ne sont pas très compliqués à deviner : des acquéreurs moins nombreux disposant d’une capacité d’achat moindre. De quoi faire baisser les prix ? Sans doute. Mais peut-être pas partout, et certainement pas dans les mêmes proportions selon les lieux et les types de biens.

Les effets de la législation en matière de DPE sont sans doute un peu plus complexes à analyser : si certains propriétaires bailleurs font le choix de rénover leurs biens immobiliers pour répondre aux exigences du législateur, d’autres préfèrent mettre en vente les biens en question pour ne pas avoir à supporter le coût de tels travaux (ou parce qu’ils n’en ont tout simplement pas les moyens – l’inflation touche bien sûr aussi les produits et services du bâtiment). Conséquence de ce phénomène, on trouve depuis déjà quelques mois sur le marché un plus grand nombre de logements énergivores (qui étaient préalablement loués). Et à moins d’être très bon marché, ces logements peinent à trouver acquéreur ; les investisseurs locatifs, comme la plupart des acquéreurs, évitent d’acquérir ce type de biens, de peur de ne pas pouvoir le louer, le rénover, ou même le revendre dans les prochaines années…

 En synthèse, ce que nous observons sur le terrain est tout à fait cohérent avec les effets évoqués ci-dessus (dans des proportions différentes selon les types de biens et les quartiers) : les acquéreurs solvables et actifs, moins nombreux que ces dernières années, ont un plus large éventail de choix sur un marché plutôt baissier. Ils choisissent d’acquérir les biens les plus qualitatifs ou les moins chers, laissant les autres sur le carreau…

 Si vous souhaitez connaître les dernières tendances dans votre quartier ou pour votre type de logement, n’hésitez pas à nous consulter !